Uitleg hypotheken

Op deze pagina vindt u een korte introductie over hypotheken en over het aflossen en betalen van hypotheken.

Wat is een hypotheek?

Een hypotheek is een geldlening waarbij bijvoorbeeld een huis of appartement (een onroerend goed/registergoed) het onderpand is. Als iemand een huis koopt en daarvoor een hypotheek afsluit bij een bank, dan geeft de koper het huis als onderpand aan de bank. Het geleende geld wordt veelal gebruikt om het huis te betalen of om het huis te verbouwen.

Rechten van de hypotheekverstrekker

De bank heeft het zogenaamde recht van hypotheek. Het recht van hypotheek geeft de bank de mogelijkheid om de woning te verkopen als de koper de afspraken/verplichtingen niet nakomt die met de bank zijn gemaakt. Als de koper zijn maandelijkse hypotheeklasten (rente/aflossing) niet meer aan de bank kan betalen, dan kan de bank dus overgaan op verkoop van de woning om het hypotheekbedrag zoveel mogelijk terug te krijgen. Dit wordt ook wel een executieverkoop genoemd. Omdat de bank recht van hypotheek heeft, hoeft de rechter hier niet aan te pas te komen. Mocht de bank het volledige bedrag niet terug kunnen krijgen bij de executieverkoop, dan komt de geldlener veelal met een restschuld te zitten. Deze kans is reëel, aangezien de woning waarde bij executie verkoop veelal lager is dan de marktwaarde.

Hypotheek inschrijven bij notaris

Een afgesloten hypotheek moet altijd worden vastgelegd bij een notaris in een hypotheekakte. Hierin staan zaken beschreven zoals de hoogte van de hypotheek, het onderpand en de aflossingsvorm. De hypotheekakte moet worden ondertekend door de hypotheekgever (degene die de geldlening ontvangt) en de hypotheeknemer (de instelling die de geldlening verstrekt). De geldverstrekker is overigens meestal niet aanwezig. Daarom ondertekent een medewerker van het notariaat vaak de hypotheekakte namens de geldverstrekker. Is de hypotheekakte eenmaal afgesloten, dan moet deze vervolgens worden ingeschreven bij het Kadaster. Aan zowel de hypotheekakte als de inschrijving bij het Kadaster zijn kosten verbonden.

Hoogte hypotheek

De hoogte van de hypotheek hangt uiteraard af van de woning waarde en extra kosten zoals een eventuele verbouwing, overdrachtsbelasting, notariskosten, enzovoort. U kunt niet onbeperkt lenen voor de aankoop van een woning. De hoogte van een hypotheek is sinds 2013 wettelijk beperkt tot 105% van de waarde van de woning. Deze beperking is ingesteld om huiseigenaren te beschermen tegen risico's zoals een restschuld bij verkoop van de woning. De verhouding tussen de hoogte van de (hypotheek)lening en waarde van uw woning wordt ook wel de Loan-to-Value ratio genoemd. De maximale Loan-to-Value ratio is 100%, dus de hoogte van uw hypotheek dus niet meer zijn dan de waarde van uw woning. Daarnaast kijkt de geldverstrekker naar de hoogte van uw inkomen om te bepalen wat u maximaal kunt lenen. U kunt met de Maximale Hypotheek rekenmodule berekenen wat u maximaal kunt lenen voor uw woning.

Hypotheek aflossen

Uiteraard moet het geleende bedrag worden terugbetaald aan de bank (aflossen). Doorgaans betaalt u iedere maand een bedrag voor het aflossen van de hypotheek. Een hypotheek heeft een bepaalde duur: de looptijd. Aan het einde van de looptijd moet meestal het geleende hypotheekbedrag volledig zijn afgelost. Hoe de hypotheek moet worden afgelost is afhankelijk van de gekozen hypotheekvorm.

Aflossen tijdens de hypotheek, aan het einde of helemaal niet

Het aflossen kan gebeuren tijdens de looptijd van de hypotheek, waardoor de hypotheekschuld lager wordt gedurende de looptijd. Dit is het geval bij een lineaire hypotheek en annuïteitenhypotheek. Van het bedrag dat u iedere maand betaald aan de hypotheekverstrekker wordt een gedeelte gebruikt om de hypotheek een stukje af te lossen; het andere gedeelte bestaat hoofdzakelijk uit de hypotheekrente. Bij deze hypotheken kunt ook extra aflossen: dit wordt tussentijds aflossen genoemd. Tijdens de rentevaste periode (zie hieronder) is extra aflossen vaak gelimiteerd tot 10%-20% van het oorspronkelijk hypotheekbedrag. Daarboven moet u een boeterente betalen. Mocht er geen rentevaste periode zijn dan kunt u veelal onbeperkt aflossen bij deze hypotheken.

Er zijn ook hypotheekvormen waarbij er een bedrag wordt opgebouwd en er tussentijds niets wordt afgelost. Pas aan het einde van de looptijd wordt het opgebouwde bedrag gebruikt om de hypotheekschuld ineens af te lossen. Dit is het geval bij de spaarhypotheek en de bedoeling bij de belegginsgshypotheek. Bij deze hypotheken kunt u vaak niet tussentijds aflossen, maar wel extra storten zodat het opgebouwde bedrag wordt verhoogd. Dit is aan strikte wetgeving gebonden.

Ook kan ervoor worden gekozen om helemaal niet af te lossen tijdens de looptijd. Dit is het geval bij de aflossingsvrije hypotheek. De kosten blijven dan even hoog gedurende de looptijd. Omdat u niet aflost zijn de maandlasten relatief laag. U houdt dan wel een restschuld over als de hypotheek is afgelopen, die dan net zo hoog is als het oorspronkelijke hypotheekbedrag. U kunt trouwens vaak wel tussentijds aflossen bij een aflossingsvrije hypotheek om de lasten en restschuld te verlagen, net zoals bij een lineaire hypotheek en annuïteitenhypotheek. Dit gebeurt dan op uw eigen initiatief.

Extra aflossen voordelig?

Wilt u weten of u met extra aflossen geld kunt besparen? Met de Sparen of Aflossen Rekenmodule kunt u berekenen of sparen of aflossen voordeliger is. Verder kunt u met de Uitgebreide Hypotheek Calculator uw maandlasten voor de berekenen met tussentijdse aflossingen en extra stortingen.

Hypotheekrente betalen

Naast het geleende bedrag wat moet worden afgelost, moet de koper meestal maandelijks rente betalen aan de geldverstrekker, aan de hand van een bepaald rentepercentage. Het rentepercentage geeft meestal aan hoeveel procent van het openstaande hypotheekbedrag er per jaar moet worden betaald aan rente aan de bank. Hoe hoger het rentepercentage, hoe meer rente er moet worden betaald. Dit kunt u zelf doorrekenen met de Hypotheek Maandlasten Calculator op deze site.

Stel: Een persoon neemt een hypotheek van 200.000 euro met een rente van 6% per jaar. Deze persoon moet dan 200.000 * 6% = 12.000 euro per jaar betalen aan hypotheekrente (als er niet wordt afgelost). Per maand komt dit dan neer op 1000 euro! Let op: dit is alleen de rente die moet worden betaald, zonder enige aflossing.

Iedere bank heeft zijn eigen verschillende rentepercentages voor zijn hypotheken, afhankelijk van vele verschillende factoren. Doorgaans hanteert men de nominale rente. In werkelijkheid is rente eigenlijk een fractie hoger. Hoe hoog de daadwerkelijke effectieve rente is, kunt u berekenen met de Effectieve Rente rekenmodule. Indien u hypotheekrente betaalt en aan bepaalde voorwaarden voldoet, kunt u overigens gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek, waardoor de netto maandlasten lager kunnen uitvallen. Voor uitleg zie de hypotheekrenteafrek pagina.

Rentevaste Periode

De hypotheekrente die u moet betalen kan tijdens de looptijd variëren, waardoor de maandlasten kunnen stijgen of dalen.

Rentevaste periode en rentestijging

Bij een flinke stijging van hypotheekrente zouden de maandlasten ook aanzienlijk stijgen. Om dit te voorkomen, kunt u met de bank afspreken om de hypotheekrente voor een bepaalde periode vast te zetten, dit wordt ook wel de rentevaste periode genoemd. De rente die u moet betalen zal dan gelijk blijven tijdens deze periode. U kunt ervoor kiezen om de rente enkele maanden, maar ook meerdere jaren vast te zetten. Doorgaans geldt: hoe langer deze rentevaste periode, hoe hoger het rentepercentage. U krijgt hiervoor wel enige zekerheid terug. Mocht de rente gaan stijgen tijdens die periode, dan heeft u er geen last van en heeft u geen hogere maandlasten. Een rentevaste periode is dus voordelig als de rente tijdens periode stijgt.

Rentevaste periode en rentedaling

Mocht de rente echter gaan dalen tijdens de rentevaste periode, dan betaalt u eigenlijk voor niets de hogere rente. De hypotheek is duurder dan nodig is. Een rentevaste periode is dus nadelig als de rente tijdens periode daalt. Bij een daling van de rente kan het voordelig zijn om de hypotheek over te sluiten. Hieraan zijn extra kosten verbonden, die bij een nog lange resterende rentevaste periode flink in de papieren kunnen lopen. Dit wordt de zogenaamde boeterente genoemd. Indien u geen rentevaste periode heeft, heeft u geen last van deze extra kosten. Deze boeterente is trouwens aftrekbaar van de inkomstenbelasting.